Genehmigungsfähigkeit der Planung: 

 

Der Architekt/Ingenieur schuldet als Werkerfolg eine

 

dauerhaft genehmigungsfähige Planung.

 

Er schuldet nicht lediglich die Erteilung der Baugenehmigung als solche. 

 

Wird also rechtswidrig von der Baugenehmigungsbehörde die Baugenehmigung nicht erteilt, begründet dies noch keinen Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Architekten. Die Planung des Architekten könnte nämlich ggfls. dennoch dauerhaft genehmigungsfähig sein. Gegebenenfalls müsste der Bauherr einen Widerspruch gegen die Ablehnung der Baugenehmigung einlegen und ggfls. sogar gerichtlich durch eine Verpflichtungsklage die Baugenehmigung erstreiten. 

 

Wird demgegenüber die Baugenehmigung von der Baugenehmigungsbehörde erteilt, obwohl das Objekt tatsächlich nicht genehmigungsfähig war, bedeutet dies nicht automatisch, dass Haftungsansprüche gegenüber dem Architekten dann nicht (mehr) in Betracht kommen können. Denkbar wäre nämlich, dass die Baugenehmigung auf einen Widerspruch des Nachbarn hin wieder aufgehoben wird. 

 

Beispiel: 

 

Bauherr B hat die von Architekt A erstellte Planung eingereicht und erhält daraufhin eine Baugenehmigung. Auf der Basis der erteilten Baugenehmigung wird mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen, bis der Rohbau fertiggestellt ist.

 

Zwischenzeit hat der Nachbar von der erteilten Baugenehmigung Kenntnis erlangt und Widerspruch gegen die erteilte Baugenehmigung eingelegt. Auf den Widerspruch des Nachbarn hin, wird die erteilte Baugenehmigung dann nach Fertigstellung des Rohbaus wieder aufgehoben. 

 

Bauherr B muss daraufhin - wegen der aufgehobenen Baugenehmigung - den Rohbau wieder abreißen lassen und -nach geänderter Planung - einen neuen Rohbau errichten. 

 

In diesem Falle war die Planung von Architekt A nicht dauerhaft genehmigungsfähig, so dass der Architekt A für die entstandenen Schäden (Kosten des Rohbaus und Kosten des Abrisses sowie gegebenenfalls Bauzeitverzögerung) haftet. 

 

 

Wünscht der Bauherr ausdrücklich eine Planung, die nach Auffassung des Architekten/Ingenieur nicht dauerhaft genehmigungsfähig ist, muss dieser den Bauherren zwingend und ausdrücklich darüber aufklären. An diese Aufklärung werden strenge Anforderungen gestellt. Der Architekt/Ingenieur muss den Auftraggeber eingehend über das Risiko der nicht genehmigungsfähigen Planung aufklären. Ein Gewährleistungsverzicht des Bauherren gegenüber dem Architekten/Ingenieur würde voraussetzen, dass der Architekt/Ingenieur den Bauherren eindeutig darüber belehrt hat, dass die vom Bauherren gewünschten Baumaßnahmen, so wie sie der Architekt/Ingenieur dann planerisch konkret ausgestaltet hat, nicht genehmigt werden bzw. nicht genehmigungsfähig sind. Der Bauherr muss also über die Nichtgenehmigungsfähigkeit der Planung eindeutig aufgeklärt werden. 

 

Mit einem solchen Hinweis könnten die Parteien grundsätzlich vereinbaren, dass und in welchem Umfange der Auftraggeber das Risiko übernimmt, dass die vom Architekten zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig ist. Ein bloßer Hinweis darauf, dass bei der Planung oder Bauausführung „genehmigungsrechtliche Probleme” auftreten könnten, genügt indes nicht. 

 

Die Kenntnis des Bauherren, mit seinem Vorhaben eine riskante „Maximalbebauung” zu verfolgen, ist dabei ebenfalls nicht ausreichend. Der Architekt/Ingenieur muss den Bauherren vielmehr über die Gründe, warum die Planung oder Ausführung risikobehaftet ist, über die Wahrscheinlichkeit, dass sich das Risiko verwirklicht und die sich daraus ergebenden Folgen ausdrücklich aufklären. 

 

Nur dann, wenn der Bauherr - trotz umfassender Aufklärung über die Risiken der Genehmigungsfähigkeit - ausdrücklich den Auftrag zur Entwurfs- und Genehmigungsplanung erteilt, besteht keine Schadensersatzpflicht des Architekten/Ingenieur und dieser erhält für die erbrachten Planungsleistungen selbst dann sein Honorar, wenn die Planung später - wie erwartet - nicht genehmigt wird. 

 

 

Praxistipp: 

 

Der Architekt/Ingenieur sollte seine eingehende Aufklärung und das dennoch bestehende Einverständnis des Bauherren bezüglich der fehlenden Genehmigungsfähigkeit beweiskräftig (schriftlich) dokumentieren. 

 

Der Architekt/Ingenieur sollte im Übrigen den Bauherren auch auf die Möglichkeit hinweisen - statt eines Baugenehmigungsantrages -zunächst eine „Bauvoranfrage“ zu stellen. 

 

Zu beachten ist, dass dem Architekten/Ingenieur nicht nur die Verantwortung bezüglich der Einhaltung des Bauplanungsrechtes obliegt, sondern auch bezüglich aller sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Plant beispielsweise ein Architekt die Errichtung eines Bauwerkes in einem „Überschwemmungsgebiet‘, muss er vor Einreichung der Planungsunterlagen im Genehmigungsverfahren Rücksprache mit der Wasserbehörde über die Zulässigkeit der geplanten Baumaßnahme nehmen.