FORM DES BAUVERTRAGES

Grundsatz der Formfreiheit:

Auch bei Bauverträgen gilt zunächst – wie bei allen anderen zivilrechtlichen Verträgen auch - zunächst der Grundsatz der Formfreiheit. Dies bedeutet, dass ein Bauvertrag auch mündlich, per Fax, per Mail, per SMS etc. oder sogar konkludent durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden kann, sofern nicht im Gesetz eine besondere Form vorgeschrieben ist. 

Textform beim Verbraucherbauvertrag:

Sofern nicht ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, ist nach dem Gesetz eine Form für einen Bauvertrag nicht vorgesehen.

§ 650i BGB:

(1) Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

(2) Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform.

Auftraggeber muss also ein Verbraucher sein und er muss den Bau eines neuen Gebäudes oder Umbaumaßnahmen in Auftrag geben, die einem Neubau vom Umfang vergleichbar sind. Dann würde der Vertrag „Textform“ erfordern. Ist der Auftraggeber kein Verbraucher oder richtet sich der Auftrag nicht auf ein neues Gebäudes oder Umbaumaßnahmen die einem Neubau vom Umfang vergleichbar sind, ist keine Textform für den Vertrag erforderlich.

§ 126b BGB:

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das 

1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und

2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Sofern kein „Verbraucherbauvertrag“ vorliegt, ist es daher nicht erforderlich, dass ein Bauvertrag schriftlich geschlossen wird. Dies gilt unabhängig davon, welche Bausumme betroffen ist. Selbst ein Vertrag zur Errichtung eines Krankenhauses über eine Bausumme von 30 Millionen Euro könnte ausschließlich mündlich geschlossen werden.

Denkbar ist - wie ausgeführt - auch, dass ein Bauvertrag nur durch sog. „konkludente“ Willenserklärung zustande kommt. Eine konkludente Willenserklärung liegt dabei vor, wenn ein Vertragspartner keine ausdrückliche Erklärung abgibt, sondern vielmehr eine Handlung vornimmt, aus welcher der Vertragspartner auf einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Willen schließen kann.

Notarielle Beurkundung:

Ausnahmsweise kann – trotz des ansonsten bestehenden Grundsatzes der Formfreiheit -  eine notarielle Beurkundung des Bauvertrages dann erforderlich sein, wenn Verträge über den Kauf und die Bebauung eines Grundstückes eine rechtliche Einheit bilden. 

Der einschlägige § 311 b Abs. 1 BGB sieht dabei zunächst vor, dass Verträge durch die sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Jeder Vertrag, durch den das Eigentum an einem Grundstück übertragen und/oder belastet wird, muss daher zwingend notariell beurkundet werden.

§ 311b BGB

(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. 2Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. 

Ein Vertrag, der diese Form nicht einhält, ist nichtig und unwirksam (§ 125 Satz 1 BGB). 

§ 125 BGB:

Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

Dieses Formerfordernis gilt dabei zunächst nur für den Vertrag, durch den das Grundstück an den Erwerber veräußert und übertragen wird. Der Bauvertrag, mit welchem die Verpflichtung übernommen wird, auf diesem Grundstück beispielsweise ein Haus zu errichten, ist dengegenüber zunächst grundsätzlich formfrei. 

Ausnahmsweise kann jedoch – wie ausgeführt - auch der Bauvertrag zur Bebauung eines Grundstückes dann formbedürftig und notariell zu beurkunden sein, wenn die Verträge über den Grundstückskauf und die Bebauung des Grundstückes eine 

„rechtliche Einheit“

bilden. 

Eine rechtliche Einheit liegt dabei vor, wenn die Verträge „miteinander stehen und fallen“. Es ist also notwendig, dass der Grundstückserwerb von dem formfreien Geschäft des Bauvertrages abhängt. Zur Abgrenzung kommt es dabei auf die Frage an, ob der Erwerb des Grundstückes mit dem Bauvertrag derart steht und fällt, dass das Grundstück ohne den Bauvertrag nicht erworben worden wäre. Dies kann beispielsweise dann angenommen werden, wenn die Parteien des Kaufvertrages und des Bauvertrages personenidentisch sind und der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hatte. Dies wird häufig bejaht, wenn Bau- und Grundstücksverträge aus einer Hand vermittelt und beworben werden. 

Sofern der geplante Grundstückserwerb von dem Bauvertrag in dieser Form abhängig ist und damit eine rechtliche Einheit bildet, ist auch der Bauvertrag zwingend notariell beurkundungsbedürftig. Wird dennoch der Bauvertrag lediglich schriftlich oder sogar nur mündlich geschlossen, wäre der Bauvertrag – mangels notarieller Beurkundung – formunwirksam.