Gebäudeklasse 2 (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 LBauO Rheinland-Pfalz):
§ 2 Abs. 2 Nr. 12 LBauO Rheinland-Pfalz:
Gebäudeklasse 2
Gebäude, bei denen der Fußboden keines Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, im Mittel mehr als 7 m über der Geländeoberfläche liegt,
a)
mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
b)
mit drei Wohnungen in freistehenden Gebäuden in Hanglage, wenn die dritte Wohnung im untersten Geschoss liegt und ihren Zugang unmittelbar vom Freien aus hat.
An die Stelle der Wohnungen nach Satz 2 Nr. 2 können jeweils sonstige Nutzungseinheiten treten, wenn die Nutzfläche des Gebäudes insgesamt 400 m2 nicht überschreitet.
In die Gebäudeklasse 2 werden gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 LBauO Rheinland-Pfalz Gebäude eingruppiert, bei denen der Fußboden keines Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, im Mittel mehr als 7 m über der Geländeoberfläche liegt, mit nicht mehr als zwei Wohnungen bzw. mit drei Wohnungen in freistehenden Gebäuden in Hanglage, wenn die dritte Wohnung im untersten Geschoss liegt und ihren Zugang unmittelbar vom Freien aufweist.
An die Stelle der Wohnungen nach Satz 2 Nr. 2 können jeweils sonstige Nutzungseinheiten treten, wenn die Nutzungsfläche des Gebäudes insgesamt 400 m² nicht überschreitet.
Bei der Gebäudeklasse 2 werden daher auch erneut 3 Varianten von der gesetzlichen Regelung vorgesehen:
1. Variante:
Die Gebäudeklasse 2 ist erfüllt, wenn der Fußboden keines Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, im Mittel mehr als 7 m über der Geländeoberfläche liegt und maximal 2 Wohnungen gegeben sind.
Weitere Beschränkungen, beispielsweise bezüglich der Wohnfläche etc., sieht die gesetzliche Regelung somit nicht vor.
Entscheidend ist also, dass maximal zwei Wohnungen im Objekt vorhanden sein dürfen. Die Aufteilung der Wohnungen auf verschiedene Geschosse ist dabei unerheblich.
2. Variante:
Gebäude mit 3 Wohnungen können ausnahmsweise dann noch als Gebäudeklasse 2 angesehen werden, wenn der Fußboden keines Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, im Mittel mehr als 7 m über der Geländeoberfläche liegt und das Gebäude in Hanglage errichtet worden ist und die 3. Wohnung im Untergeschoss einen unmittelbaren Zugang vom Freien aus besitzt.
Damit wird den topographischen Besonderheiten dieses Grundstückes und des Gebäudes Rechnung getragen.
Für einen solchen Zugang ins Freie der dritten Wohnung im Untergeschoss genügen jedoch Fenster oder Terrassentüren nicht. Entscheidend ist, dass ein entsprechender Zugang gemäß § 7 Abs. 1 LBauO Rheinland-Pfalz gegeben ist.
Welche Hanglage gegeben sein muss, wird in der gesetzlichen Regelung nicht festgelegt, so dass jede Geländeneigung von mehr als 0° unter das Tatbestandsmerkmal „Hanglage“ fallen dürfte.
Entscheidend ist allerdings, dass im Mittel der Fußboden des obersten Geschosses, in welchem Aufenthaltsräume möglich sind, nicht mehr als 7 m über der Geländeoberfläche liegt.
Beachte:
Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, müssen nicht freistehend errichtet sein. Möglich ist neben einer offenen Bauweise, auch eine geschlossene Bauweise. Sofern 3 Wohnungen in Hanglage gegeben sind, muss das Gebäude freistehend errichtet sein, um die Gebäudeklasse 2 zu erfüllen. Da Doppelhäuser, Reihenhäuser oder Hausgruppen nicht als „freistehende Gebäude „gelten, wären solche Gebäude also mit mehr als zwei Wohnungen stets in die Gebäudeklasse 3 einzugruppieren.
3. Variante:
Während von der Gebäudeklasse 1 nur Gebäude mit bis zu 250 m² umfasst werden, werden von der Gebäudeklasse 2 auch reine Wohngebäude mit 2 bzw. 3 Wohnungen und Nicht-Wohngebäude mit einer Gesamtnutzfläche von bis zu 400 m² erfasst.
Sofern Gebäude mit einer gemischten Nutzung vorliegen (Wohnung, Gewerbe, freiberufliche Tätigkeit) unterfallen diese (noch) der Gebäudeklasse 2, sofern alle Nutzungseinheiten zusammen eine Nutzfläche von 400 m² nicht überschreiten.
Zusammenfassung:
1. Variante:
Fußboden des obersten Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, liegt im Mittel nicht mehr als 7 m über der Geländeoberfläche.
Nutzungsart: maximal 2 Wohnungen
Einschränkungen: keine
2. Variante:
Fußboden des obersten Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, liegt nicht mehr als 7 m über der Geländeoberfläche
Nutzungsart: maximal 3 Wohnungen
Einschränkung: Gebäude in Hanglage und 3. Wohneinheit im Untergeschoss mit Zugang vom Freien.
3. Variante:
Fußboden des obersten Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, liegt nicht mehr als 7 m über der Geländeoberfläche
Nutzungsart: 2 Nutzungseinheiten
Einschränkung: maximal 400 m² Nutzfläche.