ART DER BAULICHEN NUTZUNG

Art der baulichen Nutzung:

Die Art der baulichen Nutzung bestimmt, welche Nutzung eines Bauvorhabens zulässig bzw. genehmigungsfähig ist.

Diese Art der baulichen Nutzung wird beispielsweise im Rahmen eines qualifizierten Bebauungsplanes dadurch festgesetzt, dass ein bestimmter Gebietscharakter – beispielsweise ein „Mischgebiet“ - festgesetzt wird.

Gemäß § 1 Abs. 3 BauNVO, können die in § 1 Abs. 2 BauNVO vorgesehenen Baugebiete festgesetzt werden:

Kleinsiedlungsgebiete
reine Wohngebiete
allgemeine Wohngebiete
besondere Wohngebiete
Dorfgebiete
Mischgebiete
Kerngebiete
Gewerbegebiete
Industriegebiete
Sondergebiete

Sofern ein solches Baugebiet im Bebauungsplan festgesetzt wird, werden die entsprechenden Vorschriften der BauNVO (§§ 2-14 BauNVO), Bestandteil des Bebauungsplanes.

Wird also beispielsweise in einem Bebauungsplan ein „reines Wohngebiet“ als Baugebiet festgesetzt, wird § 3 BauNVO, der das „reine Wohngebiet“ regelt, damit Bestandteil des Bebauungsplanes.

Reines Wohngebiet gem. § 3 BauNVO:

Gemäß § 3 Abs. 1 BauNVO dienen reine Wohngebiete – wie der Name bereits besagt – dem Wohnen.

Danach sind zulässig

„Wohngebäude“ und
„Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen“. (§ 3 Abs. 2 BauNVO).

Wohngebäude sind demnach die Hauptnutzungsart im reinen Wohngebiet.

Ein „Wohnen“ liegt nach herrschender Meinung nur vor, im Falle einer

auf Dauer angelegten Häuslichkeit,
der eigenen Gestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie
der Freiwilligkeit des Aufenthalts.

Ferienwohnungen und Wochenendwohnungen sind keine auf „Dauer angelegte Häuslichkeit“, so dass es sich bei einem Ferienhaus nicht um ein „Wohngebäude“ handelt. Ein Ferienhaus oder Wochenendhaus wäre daher in einem reinen Wohngebiet nicht genehmigungsfähig.

Auch ein Hotel stellt keine auf „Dauer angelegte Häuslichkeit“ dar.

Ein Arbeitszimmer oder Tele-Arbeitsplatz in einem Haus oder einer Wohnung steht dem Inbegriff des Wohnens in der Regel nicht entgegen und stellt die Eigenschaft als Wohnraum grundsätzlich nicht in Frage. Demgegenüber liegt allerdings eine gewerbliche Nutzung vor, wenn das Arbeitszimmer als betrieblicher Mittelpunkt mit städtebaulich relevanter Außenwirkung, wie Kunden-und Lieferantenverkehr, genutzt wird.

Das Tatbestandsmerkmal der „Freiwilligkeit“ fehlt beispielsweise bei der Unterbringung von Asylbewerbern bzw. im Falle einer Justizvollzugsanstalt.

Wohnheime, wie beispielsweise Altenwohnheime, können demgegenüber Wohngebäude im Sinne des § 3 BauNVO sein. Altenwohnheime sind insbesondere dann Wohngebäude, wenn sie möblierte oder nicht möblierte Apartments bieten, die eine Haushaltsführung wie in den eigenen vier Wänden ermöglichen.

Auch Studentenwohnheime sind selbst dann als Wohngebäude anzusehen, wenn den Studenten nur ein eigenes möbliertes Zimmer mit Waschbecken geboten wird und Küche, Aufenthaltsraum, Dusche und Toiletten ggfls. etagenweise gemeinschaftlich genutzt werden.

Neben Wohngebäuden sind in reinen Wohngebieten nur Anlagen zur Kinderbetreuung allgemein zulässig, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen.

Dies betrifft beispielsweise:

Kinderkrippen
Kindergärten und
Kindertagesstätten.

Kinder sind dabei Personen, die das 14. Lebensjahr noch nicht vollendet haben.

Bezüglich der Größe der Anlage, muss die Anlage zur Kinderbetreuung den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen. Die Größe der Anlage muss sich deshalb im wesentlichen an dem objektiv fassbaren Unterbringungsbedarf in dem konkreten reinen Wohngebiet orientieren. Die Anlage darf selbstverständlich auch von Kindern genutzt werden, die nicht in dem reinen Wohngebiet wohnen. Nach Größe und Zweckbestimmung, muss die Anlage aber objektiv geeignet und bestimmt sein, im wesentlichen den im Einzugsbereich des Gebietes wurzelnden Betreuungsbedarf zu befriedigen.

Gemäß § 3 Abs. 1 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden:

Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen,
sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
Sonstige Anlagen für soziale Zwecke
sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Läden und Handwerksbetrieben in einem reinen Wohngebiet wird in der Praxis allerdings dadurch stark eingeschränkt, dass diese Anlagen der Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebiets dienen müssen. Gemeint ist also nicht der von Zeit zu Zeit, also in größeren Abständen auftretende Bedarf, sondern alleine der Grundbedarf an Gütern und Dienstleistungen, die in mehr oder weniger kurzen, regelmäßigen Abständen immer wieder benötigt werden und deren Erreichbarkeit in zumutbarer Entfernung von der Wohnung gerade wegen des regelmäßigen Aufkommens des Bedarfs als wünschenswert empfunden wird.

Hierzu zählen insbesondere:

Lebensmittel
Genussmitteln (Tabak, Spirituosen)
Zeitschriften und Zeitungen
Gemischtwaren
Drogerieartikel

Nicht hierzu zählen:

Schuhe
Bekleidung
Haushaltsgeräte

Unter Handwerksbetriebe, die der Deckung des täglichen Bedarfes der Bewohner dienen, gehören insbesondere:

Bäckereien
Fleischereien ohne Schlachtbetrieb
Friseurgeschäft
Schuster
Schneider

Auch „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes" können als Ausnahme zugelassen werden. Der unbestimmte Rechtsbegriff „kleine“ bestimmt sich dabei aus dem Verhältnis im Einzelfall. Klein ist danach eine Beherbergungsbetrieb, wenn er gebietsverträglich ist, weil er sich nach Umfang, Erscheinungs- und Betriebsform sowie Betriebsführung unauffällig in das Gebiet einordnet. Die Bettenzahl kann dabei z.B. ein sachgerechtes Kriterium sein.

Beispiel:

Ein Luxushotel mit umfangreichen Räumlichkeiten für die Einnahme von Speisen und Getränken sowie für Konferenzen und Freizeitaktivitäten, wird demnach in einem reinen Wohngebiet in der Regel nicht genehmigungsfähig sein.

Schließlich sind „sonstige Anlagen für soziale Zwecke" in einem reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig.

Auch Anlagen für „kirchliche Zwecke" sind ausnahmsweise zulässig. Dazu zählen beispielsweise:

Andachtsräume
Kirchen

Als ggfls. ausnahmsweise zulässige „kulturelle Anlagen“ zählen z.B.:

Räumlichkeiten für Vorträge
Räumlichkeiten für Volkshochschulkurse

Anlagen für „sportliche Zwecke „können gegebenenfalls sein:

Bolzplatz
Tennisplatz
Basketballplätze

Allerdings dürften entsprechende Anlagen wegen der Lärmbeeinträchtigung in einem reinen Wohngebiet wohl nur ausnahmsweise – gegebenenfalls mit entsprechenden Schallschutzmaßnahmen – genehmigungsfähig sein.

Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO:

Wurde im Bebauungsplan ein „allgemeines Wohngebiet" festgesetzt, gilt unmittelbar § 4 BauNVO.

Gem. § 4 Abs. 1 BauNVO dienen allgemeine Wohngebiete „vorwiegend dem Wohnen".

Zulässig sind danach gemäß Paragraf vier gem. § 4 Abs. 2 BauNVO:

Wohngebäude
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Die Läden, Schank-und Speisewirtschaften müssen der Versorgung des Gebietes dienen, in welchem sie errichtet werden sollen. Dient eine solche Nutzung vorwiegend einem anderen Gebiet, wäre das Bauvorhaben nicht allgemein zulässig.

Ob eine Nutzung geeignet ist, der Versorgung des Gebiets zu dienen, beurteilt sich nach objektiven Kriterien.

Maßgebliche Anhaltspunkte sind:

Lage
Größe
Zweckbestimmung
Raumaufteilung
Ausstattung des Betriebs
Erfordernisse einer wirtschaftlich tragfähigen Ausnutzung,
Größe und Eigenart des Gebiets
Einwohnerzahl des Gebietes
Bei Läden auch Kaufkraft und die Umsatzerwartung sowie Käuferverhalten nebst Konsumserwartungen der Verbraucher

Beispiel:

Ein Ladengeschäft mit ca. 700 m² mit einer auffällig hohen Anzahl von Stellplätzen und der Lage an einer bedeutenden innerstaatlichen Verbindungsstraße, greift objektiv weit über das Gebiet hinaus und dient deshalb nicht der Gebietsversorgung.

Auch der Zwischenhandel (Großhandel) dient nicht der Nahversorgung des Gebietes.

Bei Handwerksbetrieben wird der Bezug zum entsprechenden Gebiet in der Regel angenommen bei

Friseure
Metzger (ohne Schlachthaus)
Schneider
Schuster
Bäckerei
Konditorei

Demgegenüber dienen in der Regel nicht der Versorgung des konkreten Gebietes:

Dachdecker
Elektroinstallateur
Klempner
Maler

Mit Ausnahme lediglich kleinerer Kfz-Werkstätten, dürften Autowerkstätten auch nicht der Versorgung des Gebietes dienen.

Im Übrigen gehören entsprechend lärmintensive Betriebe nicht zu einer typischen Fallgestaltung im allgemeinen Wohngebiet.

Gem. § 4 Abs. 3 BauNVO können ausnahmsweise zugelassen werden:

Betriebe des Beherbergungsgewerbes
Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen
Gartenbaubetriebe
Tankstellen

Während § 3 BauNVO im reinen Wohngebiet nur „kleine Beherbergungsgewerbes" für zulässig erklärt, fehlt es in $ 3 BauNVO an einer entsprechenden größenmäßigen Begrenzung.

Somit können Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise in einem allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden, auch wenn es sich um größere Betriebe handelt. Großbetriebe dürften allerdings im allgemeinen Wohngebiet – aufgrund der störenden Einwirkungen – wohl aber ebenfalls nicht genehmigungsfähig sein.

Ausnahmsweise zulässig sind auch „nicht störende sonstige Gewerbebetriebe“. Bei der Frage, ob es sich um einen störenden Gewerbebetrieb handelt, sind alle Auswirkungen, die typischerweise von einem solchen Vorhaben ausgehen zu berücksichtigen.

Dazu zählen insbesondere:

Räumlicher Umfang und Größe des betrieblichen Einzugsbereichs
Art und Weise der Betriebsvorgänge
Anfahrtsverkehr/Abfahrtsverkehr von Beschäftigten, Kunden und Lieferanten
Auswirkungen auf die Tages- und Nachtzeiten
Immissionsschutzrechtliche Lärmbelastungen

Beispiele für zulässige Bauvorhaben:

Bestattungsinstitut
Unternehmen für Softwareproduktion
gegebenenfalls SB-Waschanlage

Bezüglich sämtlicher Gebiete, die von der Baunutzungsverordnung vorgesehen sind, ist zu unterscheiden zwischen der

Regelbebauung

, die jeweils im 2. Absatz vorgesehen ist und der

Ausnahmebebauung,

Die jeweils im 3. Absatz der entsprechenden Vorschrift vorgesehen ist.

Sofern das Bauvorhaben einer Regelbebauung entspricht, hat der Bauherr gegebenenfalls einen so gar einklagbaren Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.

Handelt es sich demgegenüber nur um eine Bebauung, die gemäß Abs. 3 der jeweiligen Vorschrift nur ausnahmsweise als Ausnahmebebauung zulässig ist, besteht in der Regel nur ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Es ist nämlich in der Regelungen vorgesehen, dass eine entsprechende Bebauung nur ausnahmsweise zugelassen werden kann. Diese Formulierung „kann“ verdeutlicht, dass hier in der Regel von der Baugenehmigungsbehörde eine Ermessensentscheidung zu treffen ist. Hierbei sind alle entscheidungserheblichen Kriterien abzuwägen und eine Ermessensentscheidung ist zu treffen.

Lediglich ausnahmsweise kommt eine

Ermessensreduzierung auf Null

in Betracht, aus welcher sich dann ein bindender und ggfls. einklagbar Anspruch des Bauherren ergäbe.

Die BauNVO sieht nachfolgende weitere Baugebiete vor, die nachfolgenden Zwecken dienen und in denen nachfolgende Regelbebauungen bzw. Ausnahmebebauungen vorgesehen sind:

§ 2 Kleinsiedlungsgebiete

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

(2) Zulässig sind

Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,

die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1. sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,

2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 3. Tankstellen,

4. nicht störende Gewerbebetriebe.

§ 3 Reine Wohngebiete

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1. Wohngebäude,

2. Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

§ 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1. Wohngebäude,

die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,

Anlagen für Verwaltungen,

Gartenbaubetriebe,

Tankstellen.

§ 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung

und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1. Wohngebäude,

Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,

sonstige Gewerbebetriebe,

Geschäfts- und Bürogebäude,

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,

Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,

Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

§ 5 Dorfgebiete

(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.

(2) Zulässig sind

Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,

Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,

sonstige Wohngebäude,

Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,

Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

sonstige Gewerbebetriebe,

Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

Gartenbaubetriebe,

Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 zugelassen werden.

§ 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

Wohngebäude,

Geschäfts- und Bürogebäude,

Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

sonstige Gewerbebetriebe,

Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

Gartenbaubetriebe,

Tankstellen,

Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

§ 6a Urbane Gebiete

(1) Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.

(2) Zulässig sind

Wohngebäude,

Geschäfts- und Bürogebäude,

Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

sonstige Gewerbebetriebe,

Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1. Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,

2. Tankstellen.

(4) Für urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann festgesetzt werden, dass in Gebäuden

im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,

oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,

ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder

ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.

§ 7 Kerngebiete

(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

(2) Zulässig sind

Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,

Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,

sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,

Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,

sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,

Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 6 und 7 fallen.

(4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient.

§ 8 Gewerbegebiete

(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.

(2) Zulässig sind

Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,

Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,

3. Tankstellen,

4. Anlagen für sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,

3. Vergnügungsstätten.

§ 9 Industriegebiete

(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

(2) Zulässig sind

1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,

2. Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

§ 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen

(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen insbesondere in Betracht

Wochenendhausgebiete,

Ferienhausgebiete,

Campingplatzgebiete.

(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise

als Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festzusetzen.

(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt werden.

(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und Zeltplätze zulässig.

§ 11 Sonstige Sondergebiete

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits, Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse, Hochschulgebiete, Klinikgebiete, Hafengebiete,Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Wind- und Sonnenenergie, dienen.

(3)

Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2

und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2 überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt

nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2 Geschossfläche

vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2 Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

Im Rahmen eines Bebauungsplanes kann gem. § 1 Abs. 5 festgesetzt werden, dass bestimmte Arten der Nutzung, die nach der jeweiligen Vorschrift der BauNVO als Regelbebauung vorgesehen sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

Beispiel:

In § 4 BauNVO ist beispielsweise für „allgemeine Wohngebiete" vorgesehen, dass die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe allgemein zulässig sind. Im Rahmen eines Bebauungsplanes könnte jetzt beispielsweise festgesetzt werden, dass in diesem konkreten allgemeinen Wohngebiet die zur Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe nicht zulässig sind, also weder Regelbebauung, noch Ausnahmebebauung sein sollen. In diesem Falle wäre ein Bauvorhaben beispielsweise für einen kleinen Lebensmittelladen nicht genehmigungsfähig.

Statt eine entsprechende Nutzungsart vollständig auszuschließen, bestünde auch die Möglichkeit eine Regelbebauung zur Ausnahmebebauung zu erklären.

Beispiel:

So sind beispielsweise gem. § 6 Abs. 2 Nummer 7 BauNVO Tankstellen in einem Mischgebiet allgemein zulässig. Im Bebauungsplan könnte nunmehr vorgesehen werden, dass Tankstellen in dem konkreten Mischgebiet nur „ausnahmsweise“ zugelassen werden können.

Es ist daher bei der Prüfung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens stets notwendig, dass nicht nur die Vorschriften der BauNVO berücksichtigt werden, sondern stets auch im Bebauungsplan geprüft wird, inwiefern dort Modifikationen dahingehend vorgenommen wurden, bestimmte Arten der Nutzung, die nach der BauNVO allgemein zulässig wären, auszuschließen oder nur für ausnahmsweise zulässig zu erklären.

Gem. § 1 Abs. 6 BauNVO könnte auch in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass einen nach der BauNVO vorgesehene Ausnahmebebauung nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden soll oder im Gegenteil sogar allgemein zulässig sein soll.

Beispiel:

Gem. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ist vorgesehen, dass in einem „Gewerbegebiet" Vergnügungsstätten ausnahmsweise zugelassen werden können. Wollte also eine Gemeinde die Entstehung von Vergnügungsstätten in einem Gewerbegebiet verhindern, könnte im Rahmen des Bebauungsplanes festgesetzt werden, dass diese ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden soll und damit diese Ausnahmebebauung ausgeschlossen wird.

Beispiel:

In einem Bebauungsplan könnte festgesetzt werden, dass die gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in einem Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zulässigen Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke allgemein zulässig sein sollen und damit zur „Regelbebauung“ erhoben werden.