Maß der baulichen Nutzung:
Das Maß der baulichen Nutzung kann gem. § 16 Abs. 2 BauNVO im Bebauungsplan festgesetzt werden z.B. durch Festsetzungen von
- Grundflächenzahl bzw. der Größe der Grundflächen der baulichen Anlage,
- Geschossflächenzahl bzw. der Größe der Geschossfläche
- Baumassenzahl bzw. der Baumasse
- Zahl der Vollgeschosse
- Höhe der baulichen Anlage.
Grundflächenzahl (GRZ):
Die Grundflächenzahl gibt an, wieviele Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 19 Abs. 1 BauNVO).
Beispiel:
Hat das Grundstück eine Größe von 1000 m² und ist im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl ausgewiesen von 0,3, so bedeutet dies, dass 300 m² (1.000 m² x 0,3 = 300 m²) überbaut werden dürfen.
Die Größe der Grundfläche der einzelnen Anlagen ist dabei jeweils nach deren Außenmaßen zu bestimmen.
Gem. § 19 Abs. 4 BauNVO sind bei der Ermittlung der Grundfläche die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen.
§ 17 BauNVO sieht dabei – auch für die Grundflächenzahl – entsprechende Obergrenzen vor.
Danach können folgende Grundflächenzahlen (GRZ) maximal festgesetzt werden:
- Kleinsiedlungsgebiete: 0,2
- reine Wohngebiete: 0,4
- allgemeine Wohngebiete: 0,4
- besondere Wohngebiete: 0,6
- Dorfgebiete: 0,6
- Mischgebiete: 0,6
- Kerngebiete: 1,0
- Gewerbegebiete: 0,8
- Industriegebiete: 0,8
- Wochenendhausgebiete: 0,2.
Diese Obergrenzen können gem. § 17 Abs. 2 BauNVO nur ausnahmsweise überschritten werden, wenn die Überschreitung aus städtebaulichen Gründen geboten ist und die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
Geschossflächenzahl:
Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundfläche zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO).
Beispiel:
Wird in einem reinen Wohngebiet eine Geschossflächenzahl von 0,8 festgesetzt, könnte auf einem Grundstück mit einer Grundfläche von 1.000 m² insgesamt eine Geschossfläche umgesetzt werden von bis zu 800 m² (1.000 m² x 0,8 = 800 m²). Wäre also ebenfalls im Plan vorgesehen, dass 4 Vollgeschosse zulässig sind, könnten beispielsweise vier Etagen mit jeweils 200 m² Geschossfläche baulich umgesetzt werden.
Auch die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Grundfläche eines Vollgeschosse umfasst alle Flächen aller Räume und aller Wände einschließlich der Außenwände sowie der in der selben Ebene liegenden gedachten Flächen der geschossübergreifenden Gebäudeteile (Treppenhäuser, Aufzugsschächte etc.).
Auch bezüglich der Geschossflächenzahl sieht § 17 BauNVO– abhängig von dem jeweiligen Gebiet – entsprechende Obergrenzen vor:
- Kleinsiedlungsgebiete: 0,4
- reine Wohngebiete: 1,2
- allgemeine Wohngebiete: 1,2
- besondere Wohngebiete: 1,6
- Dorfgebiete: 1,2
- Mischgebiete: 1,2
- Kerngebiete: 3,0
- Gewerbegebiete: 2,4
- Industriegebiete: 2,4
- sonstige Sondergebiete: 2,4
- Wochenendhausgebiete: 0,2
Auch bezüglich der Geschossflächenzahl kann gem. § 17 Abs. 2 BauNVO unter den dort vorgesehenen Voraussetzungen ausnahmsweise eine Überschreitung dieser Obergrenzen in Betracht kommen.
Baumassenzahl:
Die Baumassenzahl gibt an, wieviele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (§ 21 Abs. 1 BauNVO).
Die Baumasse ist dabei gem. § 21 Abs. 2 BauNVO nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosse bis zur Decke des obersten Vollgeschosse zu ermitteln.
Bezüglich der Baumassenzahl ist lediglich nach § 17 Abs. 1 BauNVO eine Obergrenze für Gewerbegebiete, Industriegebiete und sonstige Sondergebiete von 10,0 vorgesehen. Bezüglich der anderen Baugebiete sieht § 17 Abs. 1 BauNVO keine Obergrenze vor.